L\u2019administration f\u00e9d\u00e9rale des finances a une fois de plus modifi\u00e9 son attitude dans ce qu\u2019on appelle les acquisitions \u00ab d\u00e9membr\u00e9es \u00bb, \u00e0 savoir l\u2019acquisition d\u2019un immeuble ou d\u2019un actif mobilier en usufruit au nom des parents et en nue-propri\u00e9t\u00e9 au nom des enfants.<\/p>\n
Cette technique est fort utilis\u00e9e lorsque des parents ach\u00e8tent un logement et que leurs enfants sont d\u00e9j\u00e0 tous majeurs ; tr\u00e8s naturellement, les parents vont envisager d\u2019acheter le bien avec leurs enfants pour ne pas devoir supporter \u00e0 la fois les droits d\u2019enregistrement (12,5 %) ou la TVA (21 %) lors de l\u2019achat, et plus tard, leurs enfants payer des droits de succession (jusque 30 %) lors de leur d\u00e9c\u00e8s.<\/p>\n
Le probl\u00e8me vient d\u2019un article du Code des droits de succession qui consid\u00e8re que si le nu-propri\u00e9taire d\u2019un bien est l\u2019h\u00e9ritier \u2013 direct ou indirect \u2013 de l\u2019usufruitier, on doit consid\u00e9rer que ce bien fait toujours partie de la succession de l\u2019usufruitier.<\/p>\n
Cet article peut avoir des cons\u00e9quences catastrophiques sur le plan du droit fiscal, puisque ce bien \u00ab d\u00e9membr\u00e9 \u00bb va se retrouver en pleine propri\u00e9t\u00e9 dans la succession de l\u2019usufruitier, et \u00e0 la valeur au jour de son d\u00e9c\u00e8s.<\/p>\n
Il est possible de diminuer cette valeur si l\u2019usufruitier a effectivement b\u00e9n\u00e9fici\u00e9 de son usufruit, mais la pilule fiscale reste am\u00e8re.<\/p>\n
La mise en \u0153uvre de la loi \u00ab anti-abus de droit \u00bb ressemble fort au conseil donn\u00e9 par nos grand-m\u00e8res \u00ab qu\u2019il ne faut pas abuser des bonnes choses \u00bb.<\/p>\n
De mani\u00e8re tr\u00e8s succincte on peut dire que l\u2019administration est d\u00e9sormais en droit de taxer des actes qui respectent la loi \u00e0 la lettre, mais qui dans les faits n\u2019ont pas d\u2019autre motif que celui d\u2019\u00e9luder l\u2019imp\u00f4t.<\/p>\n
Dans l\u2019exemple que nous citions, les parents, ou une tante sans enfants, seront d\u00e8s lors tent\u00e9s d\u2019acqu\u00e9rir cet immeuble avec leurs h\u00e9ritiers pour \u00e9viter une double taxation : une fois lors de l\u2019achat et une seconde fois \u00e0 leur d\u00e9c\u00e8s.<\/p>\n
Acte suspect. La loi fiscale pr\u00e9voit toutefois que ce type d\u2019acquisition est trop facile pour \u00eatre opposable \u00e0 l\u2019administration sans prendre quelques pr\u00e9cautions.<\/p>\n
Il y a eu de nombreuses d\u00e9cisions \u00e0 ce sujet depuis l\u2019entr\u00e9e en vigueur de la loi anti-abus de droit en juin 2012 ; nous examinons la situation actuelle.<\/p>\n
Sans que la loi ne soit modifi\u00e9e, l\u2019administration a d\u00e9cid\u00e9 de modifier l\u2019interpr\u00e9tation de la loi, et ce \u00e0 partir du 1er ao\u00fbt 2020, en imposant que les nus-propri\u00e9taires disposent des fonds avant l\u2019achat sous seing priv\u00e9 et pas uniquement avant la signature de l\u2019acte notari\u00e9.<\/p>\n
Une donation rapide entre le compromis et l\u2019acte notari\u00e9 n\u2019est plus possible pour \u00e9chapper \u00e0 cette taxation au d\u00e9c\u00e8s de l\u2019usufruitier.<\/p>\n
Cela concerne toutes les conventions de vente conclues \u00e0 compter du 1er ao\u00fbt 2020.<\/p>\n
Attention, ce changement ne concerne que les successions qui seront ouvertes \u00e0 Bruxelles ou en Wallonie, m\u00eame si le bien achet\u00e9 est situ\u00e9 en Flandre.<\/p>\n
C\u2019est le lieu de r\u00e9sidence de l\u2019usufruitier qui est d\u00e9terminant.<\/p>\n
A Bruxelles et en Wallonie :<\/strong><\/p>\n Pour cette derni\u00e8re option, qui est la plus int\u00e9ressante, il est conseill\u00e9 de ne pas passer cet acte de donation le m\u00eame jour, d\u2019attendre 6 mois minimum de mani\u00e8re \u00e0 \u00e9viter une requalification par application de la loi anti-abus.<\/p>\n Cet acte de donation d\u2019usufruit sera peu co\u00fbteux car les parents sont d\u00e9j\u00e0 \u00e2g\u00e9s ; de plus, le transfert de l\u2019usufruit au nom des parents permet d\u2019\u00e9viter que le revenu cadastral de ce bien soit tax\u00e9 comme seconde r\u00e9sidence chez les enfants.<\/p>\n En Flandre :<\/strong><\/p>\n En Flandre, l\u2019administration a \u00e9t\u00e9 remball\u00e9e par le Conseil d\u2019Etat et on est revenu \u00e0 la situation ant\u00e9rieure, \u00e0 savoir que les enfants (nus-propri\u00e9taires) doivent d\u00e9montrer qu\u2019ils disposaient des fonds n\u00e9cessaires au payement de leur nue-propri\u00e9t\u00e9 avant l\u2019acte authentique d\u2019achat.<\/p>\n La situation en Flandre est manifestement temporaire car elle a \u00e9t\u00e9 impos\u00e9e \u00e0 l\u2019administration suite \u00e0 un arr\u00eat du Conseil d\u2019Etat du 12 juin 2018 ; le conseil de prudence reste de suivre la m\u00eame voie qu\u2019\u00e0 Bruxelles et en Wallonie : soit les enfants poss\u00e9daient ces fonds depuis longtemps et de mani\u00e8re ind\u00e9pendante de l\u2019achat projet\u00e9, soit on r\u00e8gle les droits de donation de 3 %.<\/p>\n En effet, cette question fait toujours d\u00e9bat en Flandre et comme expliqu\u00e9 pr\u00e9c\u00e9demment, en mati\u00e8re de donations non enregistr\u00e9es, ce sera la loi au jour du d\u00e9c\u00e8s qui sera vraisemblablement appliqu\u00e9e, et pas celle qui existait lors de l\u2019acquisition d\u00e9membr\u00e9e (usufruit\/nue-propri\u00e9t\u00e9).<\/p>\n Nous ne connaissons pas le jour de notre d\u00e9c\u00e8s, et c\u2019est heureux, mais nous ne pouvons pas non plus d\u00e9terminer avec certitude le lieu de r\u00e9sidence au jour de notre d\u00e9c\u00e8s. Si apr\u00e8s avoir achet\u00e9 selon les r\u00e8gles flamandes, l\u2019usufruitier d\u00e9m\u00e9nage \u00e0 Bruxelles ou en Wallonie, ce seront ces derni\u00e8res qui seront comp\u00e9tentes pour sa succession.<\/p>\n Prenons l\u2019exemple d\u2019une personne qui habite Rhode-Saint-Gen\u00e8se (r\u00e9gion flamande) ; va-t-elle toujours rester en Flandre ? Il se peut qu\u2019elle se d\u00e9m\u00e9nage de quelques kilom\u00e8tres pour se rendre \u00e0 Uccle (Bruxelles) ou \u00e0 Waterloo (Wallonie). Pass\u00e9 un d\u00e9lai de 2,5 ans, la loi fiscale des successions bascule d\u2019une r\u00e9gion \u00e0 l\u2019autre.<\/p>\n C\u2019est pour cette raison qu\u2019il faut \u00eatre prudent dans ces acquisitions \u00ab d\u00e9membr\u00e9es \u00bb.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Le nouveau code civil d\u00e9finit l\u2019usufruit comme \u00ab un droit temporaire \u00e0 l’usage et \u00e0 la jouissance, de mani\u00e8re prudente et raisonnable, d’un bien appartenant au nu-propri\u00e9taire\u00bb.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":791,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"acf":[],"yoast_head":"\n\n
Attention au lieu du d\u00e9c\u00e8s<\/h2>\n